Betydningen af en ejendoms energimærke i en bolighandel

Bæredygtighed og FN’s verdensmål herunder mindskelse af CO2-udslip er primære strategiske fokusområder for de fleste virksomheder i dag, også inden for den finansielle sektor som ejendomsmæglerbranchen er en del af.

I kampen for at reducere CO2-udledningen med 70% i 2030 er alle dele af samfundet nødt til at tage ansvar. Det gælder dermed også ejendomsbranchen. Dansk Ejendomsmæglerforening har set på, hvilke tiltag de kan komme med, hvilket er mundet ud i ti konkrete forslag til, hvordan husstandene kan nedbringe deres CO2-udledning. Det drejer sig blandt andet om konkrete politiske forslag, der skal gøre det nemmere for alle boligejere at tænke bæredygtigt.

Dette projekt tager udgangspunkt i de ti tiltag fra DE, hvor særligt tiltag nr. 4 og 5 har relevans for projektet, som omhandler energimærkning af ejendomme.

Tiltag nr. 4 foreslår et gratis besøg af energikonsulent efter boligkøb. Dansk Ejendomsmæglerforening foreslår, at nye boligejere efter et halvt år får tilbud om et gratis besøg af en energikonsulent, hvis boligen har energimærke D eller derunder.

Tiltag nr. 5 omhandler mulighed for kategoriskifte ved energiforbedringer før salg. Der bør indføres mulighed for, at husejeren ved at foretage en eller flere anbefalede energiforbedringer kan skifte kategori, uden der skal gennemføres et nyt besøg og betaling for nyt energimærke. Det vil motivere nogle sælgere til at gennemføre energiforbedringer fremfor at overlade det til den nye ejer, der formentligt har andre projekter at tænke på i den nye bolig. Det kan også vise sig at være en god investering for sælger.

I projektet undersøges et energimærkes betydning som salgsargument fra ejendomsmæglerens synspunkt samt dets betydning for valg af bolig set fra købers synspunkt, hvorfor nedenstående undersøgelsesspørgsmål ønskes besvaret:

• Hvordan vægter ejendomsmæglerne i Silkeborg energimærkning i deres fremvisninger?
• Hvor højt vægter kunden energimærket i valget af hus?

Danske huse får i dag et energimærke i forbindelse med bolighandlen. Med energimærket følger en række forslag til forbedringer. Ofte bliver disse forslag glemt blandt bolighandlens mange dokumenter og hele processen med at flytte ind i en ny bolig. De dårlige energimærker findes typisk i ældre boliger, og det er også her, der eksisterer nemmere og mere rentable energiforbedringer.

En analyse fra Dansk Byggeri viser, at en sælger i gennemsnit opnår en salgspris, som er 50.000 kr. højere ved et hus, der har et trin bedre energimærke.

Men hvilken betydning har energimærket rent faktisk i selve salget? Hvor meget vægt lægger ejendomsmægleren på husets energimærke i salgsprocessen over for køber, og hvor meget vægt lægger køber på energimærket i en købsbeslutning? Disse spørgsmål ønsker projektet at finde svar på i et afgrænset geografisk område inden for postnummeret 8600 Silkeborg.

Formålet med projektet er at give ejendomsmæglerne i Silkeborg en viden om, i hvilket omfang de som konkurrerende ejendomsmæglere tillægger energimærket nogen væsentlig betydning som salgsargument over for køber i en potentiel hushandel samt at give dem viden om, i hvilket omfang købere tillægger energimærket en væsentlig betydning, når de vælger ny bolig. Projektets ’findings’ skal gerne dække et videnhul på området både til gavn for erhvervet og til anvendelse i undervisningen inden for ejendomshandel på finansøkonom og finansbachelor.

Projektet er inddelt i en række arbejdspakker (WP), som er inddelt i opgaver (T) og leverancer (D)

WP1: Projektstyring og administration

T1.1: Deltagelse i styregruppemøder og frascatinetværk

T1.2: Diverse styring og administration

WP2: Udfærdigelse af metodebeskrivelse

T2.1: Udarbejde interviewguide til ejendomsmæglere og afvikling af to-tre pilotinterviews og evt. efterfølgende justering af interviewguide (feb-marts)

T2.2: Udarbejde interviewguide til købere (marts-april)

T2.3: Udvælgelse af respondenter til interviews samt udvælgelse af respondenter til spørgeskema og kontakt hertil (marts-april)

WP3: Indsamling af data (april-maj)

T3.1: Foretagelse af interviews (april – maj)

WP4: Behandling og analyse af data og empiri (juni-aug)

T4.1: Transskribering af interviews

T4.2: Behandling af kvalitativ data

T4.3: Komparativ analyse af den indsamlede data

WP5: Udarbejdelse af working paper og evt. en guide til ejendomsmægleren (sept-nov.)

T5.1 Skrivning af working paper

D5.1 Working paper

WP6: Kommunikation af resultater (december)

Projektets metodetilgang og undersøgelsesdesign er inspireret af Saunders Research onion.
Saunders Research Onion er et værktøj udviklet af Saunders et al. i 2007 for at hjælpe forskere med at udvikle en forskningsmetodologi til deres afhandling, speciale eller ethvert andet formelt forskningsprojekt. Løget består af seks lag, der beskriver de forskellige beslutninger, forskere skal træffe, når de udvikler en forskningsmetodologi. Lagene bevæger sig fra højt niveau og filosofisk til taktisk og praktisk i naturen. De seks lag i løget er:

1. Forskningsfilosofi
2. Forskningsmetode
3. Forskningsstrategi
4. Valg
5. Tidshorisont
6. Teknikker og procedurer

Det første lag i løget er forskningsfilosofi, som beskriver det sæt af overbevisninger, forskningen er bygget på. Forskningsfilosofien kan beskrives fra enten et ontologisk eller epistemologisk synspunkt. Det andet lag er forskningsmetode, som er den brede metodologiske orientering, forskere tager for at guide deres forskning. Det tredje lag er forskningsstrategi, som er den specifikke tilgang forskere tager for at indsamle og analysere data. Det fjerde lag er valg, som er de beslutninger, forskere træffer om omfanget og fokus for deres forskning. Det femte lag er tidshorisont, som er tidsrammen, forskere bruger til at udføre deres forskning. Det sidste lag er teknikker og procedurer, som er de specifikke metoder, forskere bruger til at indsamle og analysere data.

Projektet anlægger en socialkonstruktivistisk tilgang, idet undersøgelsen er præget af den opfattelse, at virkeligheden er skabt af menneskers sprogbrug og handlinger og dermed er en social konstruktion, hvorfor vi også er interesserede i at undersøge ejendomsmæglernes subjektive og individuelle holdninger til, hvordan energimærket bør anvendes i fremvisningen af en ejendom.

For at besvare projektets problemformulering og forskningsspørgsmål vil projektet benytte den kvalitative metode. Denne metode giver mulighed for at opnå en dybdegående forståelse af emnet.

Dataindsamling: Kvalitativ Data: Vil blive indsamlet gennem dybdegående interviews med ejendomsmæglere fra Silkeborg. Selve dataindsamlingsmetoden vil bestå af semistrukturerede interviews med de adspurgte respondenter, som er ejendomsmæglere i Silkeborg. Interviewene har til formål at spørge ind til den interviewedes perspektiv på givne fænomener, i dette tilfælde brugen og værdien af energimærket i fremvisningen af ejendomme. Interviewene må ikke anvendes til at spørge ind til noget, som vi på forhånd kan indfange gennem research og forberedelse, men skal udelukkende afdække respondenternes subjektive holdning til og anvendelse af energimærket.

Forud for interviewene tilsender vi respondenterne vores semi-strukturerede interviewguide, som indeholder en blanding af åbne og lukkede spørgsmål.

Databehandling og Analysestrategi: Kvalitativ Data: Vil blive analyseret ved hjælp af tematisk analyse for at identificere nøgletemaer og indsigter og svarene vil blive sammenlignet på tværs af interviewene.

Projektet har en hypotese om, at ejendomsmæglerne i Silkeborg ikke tillægger energimærket en særlig betydning som salgsargument over for nye købere i en fremvisning og at ejendomsmæglere ligeledes har en antagelse om, at nye købere ikke tillægger energimærket en væsentlig betydning, når valget om ny bolig skal træffes.

Projektet producerer et working paper

Eksempler på sekundære formidlingsprodukter kan være et webinar for de deltagende virksomheder, 3 opslag på relevante sociale medier (Campus Silkeborgs Facebook samt LinkedIn) og noget materiale fx en poster til præsentation på den årlige finansøkonomkonference.

Projektet sikrer en videntilførsel til ejendomsmæglerne i Silkeborg omkring den værdi, som energimærket tillægges både blandt hinanden som konkurrerende mæglere og blandt potentielle. Dertil har projektet en impact på undervisningen inden for ejendomshandel, da projektets findings vil blive videreformidlet til vores studerende samt til øvrige undervisere inden for området. Desuden er projektet med dets overordnede fokus på bæredygtighed med til at støtte op omkring EA Danias strategiske fokusområde inden for bæredygtighed.

Et sekundært impact kan også gøre sig gældende for ejendomsmæglere uden for projektets geografiske område, således den viden, vi tilegner os igennem projektet, eventuelt også kan anvendes i øvrige byer, der er sammenlignelige med Silkeborg.

• - Finansøkonom, Silkeborg (3)