REAL ESTATE TRADES VS. INTEREST RATE CHANGES – A STUDY OF LAGGING TIME SERIES

Projektets teoretiske ståsted baseres på et litteratur review for teorien anvendt i artiklen ”Empirical evidence on the reaction speeds of housing prices and sales to demand shocks”  (Oikarinen 2012) , der undersøger dynamikken mellem boligpriser og antal handler (transaktionsvolumen) i respons på efterspørgselschok samt resultaterne forskningsartiklen ”The Time-Varying Effect of Interest Rates on Housing Prices” (Lee and Park 2022), der påviser en 12-15 måneders tidsmæssig forsinkelse  mellem ændring i renten og boligpriserne, for det sydkoreanske boligmarked

Resultatet af det finske studie konkluderer at ændring af renten er signifikant ift. at kunne forklare ændringer i transaktionsvolumen på det finske boligmarked og resultatet af det Sydkoreanske studie konkluderer at der er en tidsforskydning mellem ændringer i renten og boligpriserne.  

 Forskningsspørgsmål
Hvilken påvirkning har renteændringer haft for antallet af handler for enfamilieshuse og ejerlejligheder, i Danmark, i perioden januar 2006 til oktober 2023.

 Underspørgsmål/analysespørgsmål
Med det formål at afdække konkret viden, til besvarelse af overstående forskningsspørgsmål samt udlede forklaring for hvorledes renteændringer, i perioden januar 2006 til oktober 2023, har været influerende ift. antallet af bolighandler, opstilles nedenstående analyseområder.

 (1) What is the delay between interest rate changes and observed responses in housing transactions?
The magnitude and statistical significance of distributed lag coefficients are central to understanding the dynamic adjustment path in housing transactions. Identifying the mean lag length is essential for distinguishing between contemporaneous and delayed pass-through effects, informing both structural interpretation and forecasting accuracy. The question directly concerns whether interest-rate shocks behave as immediate demand shifters or as gradual liquidity constraints with delayed behavioral responses.

(2) How do the dynamic responses vary across property types and regional housing markets?
The Danish market exhibits structural segmentation: flats and single-family houses differ in turnover rates, buyer composition, and liquidity; regions differ in supply elasticities, migration flows, and price levels. From an econometric standpoint, this heterogeneity may manifest as parameter instability across subsamples or as varying lag structures. Testing for such heterogeneity provides insight into whether interest-rate shocks propagate uniformly or whether local market fundamentals modulate the transmission mechanism.

(3) Do short term interest rates effect exhibit nonlinearities consistent with distinct buyer regimes at low versus higher short term interest rate levels?
Credit constraints and expectation-driven behaviour as well as empirical evidence suggests that   buyers may react asymmetrically at different short term interest rate levels. For example, extremely low short rates may induce front-loading of purchases, whereas high short rates may suppress liquidity-constrained buyers disproportionately.

 Afgrænsning
I undersøgelsen skelnes ikke mellem, hvorvidt der har været kriser eller ej– dette set i lyset af, at der altid vil være kriser, og at der i dette projekt ikke tages højde for kriser eller lignende hændelser (fra januar 2006 – oktober 2023 har der været forskellige kriser, fx Corona krise, finanskrise, boligbobler, likviditetskrise, krige og konflikter, stigende inflation, skatterabat ifm. boligkøb o. lign.).

Formålet med forskningsprojektet er at kunne skabe forklaring for tidsforskydningen mellem ændring i kort og lang rente og antallet af handler for enfamilieshuse og ejerlejligheder i Danmark, i perioden 2006 – 2023. Værdien af forskningsresultaterne skal ses i form af tilbageløb af viden til den finansielle branche, aftagervirksomheder af studerende, den finansielle sektor, samt tilbageløb til de forskellige fagområder i forbindelse med undervisningen

 TILBAGELØB TIL ERHVERVSLIVET
Med henblik på at tilsikre tilbageløb til erhvervslivet, så vil forskningen, og den viden der afdækkes i forbindelse med forskningen, være relevant for brancherne indenfor den finansielle sektor, herunder ejendomsmæglerbranchen og banksektoren. Disse sektorer kan drage stort udbytte af forskningen og kortlægningen af sammenhængen mellem ændringer i den korte- og lange rente og den tidsmæssige forskydning i antal handler for enfamilieshuse og ejerlejligheder i Danmark i perioden 2006 – 2023.

 TILBAGELØB TIL UDDANNELSERNE
Mhp. at tilsikre et tilbageløb til finansuddannelserne, FIN, FCO og FBA, så vil de metodemæssige valg, herunder korrelogram- og ARDL analyse ifm. tidsseriestudier, og den specifikke viden som afdækkes ifm. den tidsmæssige forskydning mellem ændring i renteniveauet for den korte og lange rente og antallet af handler for enfamilieshuse og ejerlejligheder være relevant. Her vil dele af forskningen kunne implementeres til brug for undervisningen indenfor fagområderne:

• Samfundsøkonomi (Mikro- og Makroøkonomi)
• Statistik
• Videnskabsteori og metode
• Privatøkonomisk Rådgivning

UGE        AKTIVITET                                                                                                                   

Uge 10–14: Dataindsamling og strukturering (Gate 2-forløb)

Uge 15–18: Litteraturgennemgang og metodeafgrænsning (Gate 2-forløb)

Uge 20–24: Deskriptiv analyse og korrelationsanalyse (Gate 2-forløb)

Uge 25–28: Korrelogrammer og første regressionsestimater (Gate 2-forløb)

Uge 26–36: Databearbejdning og gennemførelse af endelige ARDL-analyser (Gate 3-forløb)

 Uge 41–43: Udarbejdelse og fremsendelse af artikeludkast (Gate 4-forløb)

Undersøgelsesdesignet eller udviklingen af en konceptuel model for forskningsprojektet udgør det operative paradigme ifølge Abnor og Bjerke og fastlægger undersøgelsens rammebetingelser. Valget af undersøgelsesdesign påvirkes i betydelig grad af den valgte paradigme- og metodologiske tilgang, da disse, som tidligere nævnt, bestemmer og guider den måde, hvorpå vi som individer vælger at undersøge og forstå virkeligheden (Arbnor and Bjerke 2009)

“A research design is the program that guides the investigator as he or she collects, analyzes, and interprets observations. It is a logical model of proof that allows the researcher to draw inferences concerning causal relations among the variables under investigation. The research design also defines the domain of generalizability, that is, whether the obtained interpretations can be generalized to a larger population or to different situations.” (Frankfort-Nachmias and Nachmias 2002: 98)

Ved at sammenholde Nachmias & Nachmias’ definition af undersøgelsesdesign med Gubas paradigmeinddelinger samt Abnor og Bjerkes metodologiske perspektiver, placerer Nachmias & Nachmias sig inden for positivismen og det analytiske perspektiv. Formålet er at identificere kausale og logiske sammenhænge mellem systemets delelementer og dermed vurdere, om resultaterne kan generaliseres til en bredere population eller lignende situationer.

Med inspiration fra dette perspektiv udformes undersøgelsesdesignet for forskningsprojektet, dog med visse tilpasninger. Formålet er ikke alene at afdække kausale sammenhænge, men også at påvise årsags-virkningsrelationer mellem systemets enkeltelementer og det overordnede system.

Dette forskningsprojekt er et eksplorativt tidsseriestudie, der undersøger sammenhængen mellem ændringer i de korte og lange rentesatser i relation antallet af handler for enfamilieshuse og ejerlejligheder, i Danmark, i perioden 2006 – 2023, herunder om man statistisk kan påvise en tidsmæssig forskydning mellem ændring i den lange rente og antallet af handler.

For at undersøge tidsforskydningen eksplorativt, er det nødvendigt at udbygge datamaterialet med lags (bagud i tid) eller leads (fremad i tid). Da den forklarede variabel Y (antal bolighandler) antages at reagere med en vis forsinkelse ift. renteændringer, er det de forklarende variable (rentesatserne) der skal ”skubbes” frem i tid. Der skal således laves en lead-struktur for rentesatserne.

Indledningsvis er der forsøgt med en meget finmasket lead-struktur, hvor både rentesatserne for kort og lang rente blev tidsforskudt i 1 måned i 18 måneder  – i alt 18 leads for hver af de to rentesatser. Der blev også lavet pilot-estimationer af modellerne, og her blev, måske ikke overraskende, langt de fleste leadede renter in-signifikante ift. antal bolighandler. 

Da rentesatserne har høj grad af multikollinearitet besluttes det, efter diskussion med vores vejleder Jørgen T. Lauridsen, chef for ph.d. studies, SDU Odense, at lave en mindre finmasket lead-struktur. Således er rentesatserne tidsforskudt 6, 12, 18 og 24 måneder. På denne måde undgås de fleste problemer ift. korrelation imellem de forklarende variable. 

Projektets teoretiske ståsted

Projektets teoretiske ståsted baseres på et litteratur review for teorien anvendt i artiklen Empirical evidence on the reaction speeds of housing prices and sales to demand shocks  (Oikarinen 2012), der undersøger dynamikken mellem boligpriser og antal handler (transaktionsvolumen) i respons på efterspørgselschok, hvilket er afgørende for politikere, investorer og ejendomsmarkedets analytikere at have viden om. Den empiriske undersøgelse af (Oikarinen 2012) analyserer reaktionshastighederne for boligpriser og antallet af handler på forskellige efterspørgselschok, herunder ikke kun renteændringer, men også indkomst- og gældschok.

Den grundlæggende problemstilling i denne forskning er, hvor hurtigt boligmarkedet tilpasser sig ændringer i økonomiske betingelser. Hvis prisdannelsen er langsom, kan det føre til ineffektive markeder og økonomisk ustabilitet. (Oikarinen 2012) argumenterer, at det er afgørende at forstå, hvordan pris- og transaktionsvolumen reagerer i forskellige scenarier.

En væsentlig del af litteraturen viser en positiv sammenhæng mellem boligpriser og antal handler. Studier af (Andrew and Meen 2003), (Berkovec and Goodman 1996) samt (Ortalo-Magne and Rady 2006) peger på, at likviditetsbegrænsninger er en central faktor (Stein 1995), (Genesove and Mayer 1997). Omvendt har (Hort 2000) samt (Follain and Velz 1995) identificeret en negativ sammenhæng mellem prisniveau og transaktionsvolumen, hvor markedsfriktioner, såsom søgeomkostninger og informationsasymmetri, spiller en væsentlig rolle (Wheaton 1990), (Krainer 2001).

Disse studier understøtter teorien om, at købere reagerer hurtigere på ændringer i økonomiske forhold end sælgere, hvilket fører til en midlertidig stigning i salgsvolumen, før priserne justeres. Dette betyder, at boligmarkedet ikke nødvendigvis fungerer som et effektivt marked, hvor priserne øjeblikkeligt reflekterer alle tilgængelige informationer.

(Oikarinen 2012) viser, at antallet af handler (boligtransaktioner) reagerer hurtigere på efterspørgselschok end boligpriser. Dette stemmer overens med (Berkovec and Goodman 1996) der argumenterer for, at transaktionsvolumen tilpasser sig markedets ændringer før priserne. (Hort 2000) og (Novy‐Marx 2009) påpeger desuden, at købernes forventninger påvirker antallet af handler hurtigere, mens sælgere reagerer mere gradvist grundet informationsforsinkelser.

Dette kan skyldes, at købere typisk træffer hurtigere beslutninger baseret på ændrede finansieringsmuligheder, mens sælgere kan være tilbageholdende med at justere deres udbudspriser, særligt hvis de har en forventning om en fremtidig prisstigning. Den asymmetriske reaktionshastighed mellem købere og sælgere kan føre til kortsigtede ubalancer i boligmarkedet.

En særlig vigtig faktor i reaktionshastigheden er forholdet mellem renteændringer og transaktionsvolumen. Empiriske undersøgelser, såsom (Andrew and Meen 2003) og (Hort 2000), viser, at handler typisk reagerer hurtigere på renteændringer end priserne. Når renterne falder, bliver boliglån billigere, hvilket gør det lettere for købere at finansiere et boligkøb. Dette fører ofte til en umiddelbar stigning i efterspørgslen efter boliger, hvilket resulterer i en markant øgning af transaktionsvolumen. På den anden side kan en rentestigning føre til et pludseligt fald i antallet af handler, da højere låneomkostninger reducerer antallet af potentielle købere.

Denne forskel i reaktionshastighed mellem handler og prisændringer skyldes flere faktorer. For det første sker transaktioner næsten øjeblikkeligt, når købere finder en bolig, der passer til deres finansieringsmuligheder. For det andet er boligpriser ofte fastsat ud fra tidligere markedsforhold og justeres mere gradvist, eftersom sælgere ofte venter på en mere favorabel markedsudvikling. Denne forsinkelse i prisjustering kan føre til perioder med høj transaktionsvolumen, hvor priserne endnu ikke har tilpasset sig de nye finansielle betingelser.

Derudover kan boligmarkedet være præget af prisstivhed, hvor sælgere modvilligt reducerer deres udbudspriser på grund af tabsskyhed eller forventninger om en fremtidig prisstigning. Dette fænomen kan føre til en situation, hvor antallet af handler falder hurtigere end priserne i perioder med stigende renter, mens det modsatte sker i perioder med faldende renter.

Tidligere undersøgelser af renteændringer har vist, at salgsvolumen reagerer før prisjusteringer (Andrew and Meen 2003), (Hort 2000). (Oikarinen 2012) udvider dette perspektiv ved at inddrage indkomst- og gældschok og viser, at renteændringer påvirker antallet af handler hurtigere end indkomstændringer. Det understreges, at renter har en umiddelbar effekt på boligmarkedet gennem ændrede finansieringsvilkår, hvilket påvirker købernes adgang til kredit.

For eksempel, når renterne falder, bliver boliglån billigere, hvilket øger efterspørgslen efter boliger. Dette resulterer i en umiddelbar stigning i antallet af handler, men priserne kan tage længere tid at justere, da sælgere muligvis ikke reagerer lige så hurtigt på ændringerne. På den anden side kan stigende renter føre til en nedgang i transaktionsvolumen, før priserne begynder at falde.

Den empiriske analyse af (Oikarinen 2012) bidrager til debatten om forholdet mellem boligpriser og transaktionsvolumen. Ved at inddrage flere efterspørgselschok og en avanceret økonometrisk model forfines forståelsen af, hvordan boligmarkedet tilpasser sig de ændrede økonomiske forhold.

Et nyere videnskabeligt studie er gennemført i Korea, hvor forskerne analyserede, hvordan renteændringer påvirker boligpriserne over tid. Ved hjælp af en TVP-VAR-model (Time-Varying Parameter Vector Autoregressive model) på data fra 1991–2022 viste de, at effekten af renteændringer varierer markant over tid – særligt før og efter den globale finanskrise. Studiet dokumenterer, at stød fra stigende renter først påvirker boligpriser med en tidsmæssig forsinkelse på op til 12–15 måneder, mens faldende renter har en mere umiddelbar og kraftigere effekt – især i nyere perioder med lavere rente. Dette asymmetriske mønster understreger behovet for at analysere forskydningen (lags) mellem renteændring og boligpriser frem for at antage øjeblikkelige effekter (Lee and Park 2022)

Det er således med inspiration i (Oikarinen 2012, Lee and Park 2022) og deres findings, at dette forskningsprojekt tilsigter at afdække viden om og kortlægge sammenhængen, altså den tidsmæssige forskydning, mellem ændring i kort og lang rente ift. ændringer i antallet af handler for enfamilieshuse og ejerlejligheder, i Danmark, i perioden januar 2006 til oktober 2023.